Недострой в ручном режиме

Новые поправки в 214-ФЗ уже не выглядят так радикально. На этапах рассмотрения, принятия и корректировок, застройщикам даны значительные послабления, что, скорее всего, может негативно сказаться на решении вопроса обманутых дольщиков и догостроев.

Буквально на прошлой неделе профильный комитет Госдумы одобрил поправки к основному закону, регулирующему отношения дольщиков и строительных компаний, 214-ФЗ. Эта новость примечательна тем, что ранее новые поправки должны были стать для рынка недвижимости России спасением по целому ряду вопросов, в частности, окончательно решить проблему обманутых дольщиков, неофициальное число которых превышает официальные показатели в 20! раз (данные «Минченко консалтинг»). Но, на этапах рассмотрения законопроект претерпел ряд изменений – застройщики получили послабления, которые очень неоднозначно оценены экспертами. Выводы, конечно, делать рано, но уже сейчас эксперты и игроки рынка заговорили о том, что формирование прозрачного и понятного цивилизованного рынка недвижимости опять откладывается на неопределенный срок.

С полным перечнем поправок ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве, одобренных профильным Комитетом Госдумы 14 июня текущего года можно ознакомиться на сайте единого реестра застройщиков. Нам же интересно было поговорить с экспертами о том, как же решаются сейчас и будут решаться в ближайшее время проблемы долгостроев, число которых в России неуклонно растет.

Кому нужны проблемные объекты

После избрания Президента на новый срок одной из основных задач строительной отрасли названо окончательное решение проблемы обманутых дольщиков, рассказывает Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний СТОУН. Эта тема находится во внимании В. Путина и Правительства РФ почти с 2004 года. Последние нововведения в 214-ФЗ серьезно ужесточили требования к застройщикам и в разы снизили вероятность появления на строительном рынке случайных игроков. Но мы знаем, что сейчас, довольно много недостроя, с которым тоже надо работать. И у власти такая установка есть. Так что решение проблем с недостроенными объектами и обманутыми дольщиками интересно, прежде всего, власти, а также ответственными застройщикам, готовым принять на себя новые обязательства. Недостроенный объект – это сложный рыночный продукт, неоднозначный и рискованный в плане реализации, но сейчас все чаще на рынке находятся компании, готовые к такой работе.

Но не все эксперты так оптимистичны. В связи с непрозрачностью экономики проектов незавершенного строительства, прежде чем за них браться, строительной компании нужно четко просчитать все плюсы и минусы, считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Но даже при положительных результатах проведенного строительного и юридического аудита, а также оценки рентабельности «недостроя» это может быть рискованным решением. Поэтому не каждый девелопер возьмет на себя обязательства по реализации таких проектов.

На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга есть один почти готовый дом, где дольщики ожидают свои квартиры уже 15 лет. Хотя средняя по региону задержка проблемных объектов от изначально заявленных сроков – 4 года. Достраивать объекты всегда сложно, нужно иметь достаточно мощностей и опыта, чтобы оперативно и правильно разобраться в ситуации и сдать объект в максимально короткие сроки.

Методика решения вопросов 

Единой схемы решения вопросов с обманутыми дольщиками и завершением строительства проблемных объектов нет. Об этом было сказано ранее. Всеволод Баев, генеральный директор маркетингового агентства Media108, среди вариантов уменьшения объема недостроя называет передачу городом проблемного объекта другому застройщику. В этом случае девелопер достраивает жилье самостоятельно за свой или муниципальный счет, получая возможность выставлять в свободную продажу оставшиеся лоты в доме или имея иные преференции от муниципалитета. 

Другим, к сожалению, более печальным способом завершения таких проектов, была еще недавно распространенная практика завершения строительства самими дольщиками – за свой счет и путем создания некоммерческого объединения. Впрочем, с 2017 года подобная самодеятельность практически сошла на нет – были внесены поправки в 214-ФЗ в части создания компенсационного фонда долевого строительства. Согласно им, застройщик должен в обязательном порядке перечислять 1,2% от привлеченных средств в специальный фонд, созданный на случай недостроя. Кроме того, законом предусмотрена оценка активов фонда, благодаря которой средств на завершение объекта должно быть достаточно, а дольщик защищен от недостроя.

По словам господина Кузнецова, представители власти почти в каждом регионе, работая с проблемными объектами, стали активнее обращаться к местным застройщикам. Решая вопрос достройки объекта, буквально в ручном режиме идет поиск решений и формирование дорожных карт. Это всегда совместная работа власти и бизнеса и индивидуальный подход. Единой схемы решения вопроса нет.

Как рассказал Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», юридическое решение зависит от того, начата процедура банкротства в отношении застройщика или нет. Если процедура не начата, то есть шанс быстрее завершить строительство за счет привлечения другого застройщика, который согласится на инвестиции в проблемный объект или если удастся привлечь в акционеры проблемного застройщика другого крупного игрока жилищно-строительного рынка, который поможет вовремя и с успехом завершить проект. Если застройщик находится в процессе банкротства, то в этой ситуации необходимо пройти процедуру банкротства до ее логического завершения. Только после этого решается вопрос о порядке завершения строительства, чтобы не нарушить права кредиторов застройщика, гарантированные законом в рамках процедуры банкротства.

По новым строительным объектам, первый договор участия в долевом строительстве по которым зарегистрирован с ноября 2017 года, финансирование завершения строительства осуществит государственный компенсационный фонд, учрежденный осенью 2017 года, а долги проблемного застройщика перед долевыми инвесторами погашаются за счет средств этого фонда. Однако, данный механизм не работает по строительным проектам, где первый ДДУ был зарегистрирован ранее.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» считает, что в настоящее время эффективные процедуры замены застройщика существуют только в Законе о банкротстве. Закон предоставляет участникам долевого строительства возможность на выбор – либо создание ЖСК, либо привлечение нового застройщика. Решение о выборе способа защиты своих прав принимают сами дольщики – впоследствии оно утверждается арбитражным судом. При этом, конечно, решение о привлечении нового застройщика может быть принято только при наличии согласия последнего брать на себя обязательства по достройке проблемного объекта.

Преференции за участие 

В законодательстве РФ не установлены какие-либо преференции для тех, кто решается достраивать чужие объекты и помогать дольщикам, но, по словам Андрея Кузнецова, чтобы привлечь бизнес к решению проблемы, застройщикам иногда могут предложить территории для нового строительства, помощь в решении существующих проблем или вопросов с другими проектами (разрешения на строительство, содействие в подключении коммуникаций, согласование проектов и многое другое).

Есть важная политическая задача – достраивать проблемные строительные объекты с высокой степенью готовности, так как банкротства крупных застройщиков приводят к ужесточению политики государства в сфере регулирования рынка долевых инвестиций, дополняет коллегу Василий Шарапов. Однако адекватного юридического механизма ее решения нет. Застройщики, участвующие в подобного рода проектах, не имеют налоговых льгот или иных преимуществ перед другими застройщиками. Между тем, подобные проекты, как правило, убыточны, и осуществляются в основном исходя из социально-политических задач региона. Было бы разумно предусмотреть в законе механизм юридической и экономической поддержки таких застройщиков, определить льготы, которые они могут получить, если участвуют своими инвестициями в завершении строительства проблемных объектов.

Новый застройщик – новый проект

Не исключены такие ситуации, при которых приход нового застройщика приводит к изменению проекта. Это во многом зависит от тех градостроительных ограничений, которые наложены властями на застраиваемый участок. Как рассказывает Елена Чегодаева, если плотность и высотность до конца не выбрана предыдущим застройщиком, то да, возможно перепроектирование с целью увеличить объем продаваемых площадей, чтобы перекрыть затраты нового застройщика на достройку проблемного объекта за счет дополнительных продаж.

Изменение проекта интересно новому девелоперу, так как «доработка» концепции и пересмотр квартирографии позволяют увеличить количество ликвидных лотов и применить решения, позволяющие предложить интересный рынку и востребованный продукт. Кроме того, изменение проекта зачастую необходимо для выхода на экономически целесообразный уровень.

Характеристики новостройки меняют, если «недострой» находится на начальной стадии готовности, и разрешение на строительство закончилось.  Среди примеров – участие в процессе достройки объекта Sky City на ул. Бочкова, вл.11 А (СУ-155), которым занималась компания Capital Group. Поскольку данный проект не начинали строить, то Capital Group взял на себя проектирование жилого комплекса и подготовку разрешительной документации, необходимой для начала строительства.

Смена застройщика – это возможность «перезапустить» проект и дать возможность покупателям, вложившим свои деньги в проблемный жилой комплекс, выйти благополучно из сложной ситуации.  Новый девелопер может предложить дольщикам несколько вариантов компенсации, среди которых возврат денег или предоставление квартир.

При этом нужно понимать, что решение проблемной ситуации невозможно без временных затрат, поэтому дольщикам, которые находятся в ожидании позитивных перемен, необходимо запастись терпением. Реанимация проекта требует проведения определенных юридических процедур, и выйти на стройплощадку новый инвестор сможет только после прохождения необходимых формальностей.

Источник: ВсеНовостройки.ру